Tema 38: Planeamiento de Elche (VII): parámetros y tipos de ordenación

Será la definida en cada zona concreta por la Normativa del Plan General.

1. Altura entre plantas de edificación es la distancia entre el plano del pavimento de la planta de referencia y el de la planta inmediatamente superior.

2. Altura libre de planta es la distancia entre el plano del pavimento de la planta de referencia y el del cielo raso, falso techo o techo de la misma.

3. Altura reguladora de la edificación es la distancia entre el plano de rasante oficial y la cara inferior del forjado de techo de la última planta, excepto en caso de edificación abierta en el que la altura de la edificación se medirá desde la rasante de la parcela, teniendo en cuenta que cuando existan en la misma diferencias de cotas iguales o superiores a 1,00 metro en baja densidad y a 1,50 metros en el resto de tipologías, será obligatoria la tramitación junto a la solicitud de licencia de obras de un estudio de rasantes que defina la cota de arranque de la edificación y la configuración definitiva del terreno, justificando que no se producen incrementos del número de plantas ni del aprovechamiento. En estos casos los cortes del terreno se limitarán a una altura máxima de 1,00 y 1,50 metros respectivamente y los taludes a una pendiente máxima del 100%, exigiéndose para el terreno un tratamiento homogéneo de acuerdo con su configuración natural, y prohibiéndose soluciones forzadas que encubran aprovechamientos no previstos.

4. Altura máxima de coronación de cumbrera es la correspondiente a la totalidad de los elementos constructivos del edificio.

1. Es aquélla cuyo pavimento se encuentra situado entre 0,60 metros por debajo y 1,35 metros por encima de la rasante de la acera, y cuya altura libre entre plantas no sobrepasa los 4,60 metros, salvo lo dispuesto en el punto siguiente y salvo que se trate de edificios cuya planta baja se destine al uso de cines, teatros e iglesias. En este caso, no se limita la altura máxima de planta baja, aunque la edificación no podrá superar el número máximo de plantas ni la altura reguladora máxima establecida por el Plan para la zona.

2. Planta baja en zonas de baja densidad, en suelo no urbanizable y en suelo industrial es aquella planta cuyo pavimento esté situado entre el nivel del terreno exterior de la parcela y 0,90 metros por encima de éste.

3. La altura libre mínima de la planta baja queda establecida en 2,20 metros para uso de garaje aparcamiento, en 2,50 metros para vivienda y en 2,70 metros para cualquier otro uso, salvo que su legislación aplicable la regule expresamente y salvo lo dispuesto específicamente en estas Ordenanzas.

4. No se permitirá, en ningún caso, el desdoblamiento de la planta baja según el sistema de entresuelos, nayas o altillos.

5. En casos de utilización de la planta baja como vivienda, la cota de pavimento estará en todos sus puntos al menos a 15 cm. por encima de la rasante, o rasantes si tiene más de una fachada.

1. Es la planta situada por debajo de la planta definida como planta baja según el artículo anterior.

2. La altura libre mínima de la planta de sótano será de 2,20 metros, a computar desde la cara inferior de los elementos estructurales y de 2,00 metros desde la cara inferior de las instalaciones colgadas. En caso de que el sótano éste destinado a albergar elementos técnicos de las instalaciones, dicha altura podrá llegar a ser de 2,00 metros.

1. Es la planta de edificación situada por encima de la planta baja.

2. La altura mínima entre plantas de pisos será de 2,95 metros, incluido forjados, salvo en caso de que la planta esté destinada al uso de garaje aparcamiento.

3. La altura libre mínima de planta de piso será de 2,50 metros, salvo en pasillos, aseos y garajes aparcamientos en los que podrá reducirse hasta 2,20 metros.

1. Se engloban bajo el término "elementos técnicos de las instalaciones" los siguientes conceptos: depósitos de reserva de agua, instalaciones de refrigeración y calefacción, maquinaria de ascensor, antenas de telecomunicación, radio y televisión, espacio de recorrido extra de los ascensores y acceso de éstos a la terraza.

2. El volumen de estos elementos y sus dimensiones estarán en función de las exigencias técnicas razonables de cada edificio o instalación.

3. Todos aquellos elementos relacionados en el punto 1 que se ubiquen dentro de cuerpos cerrados por edificación, deberán ocupar como mínimo el 75% de su superficie.

4. Los depósitos de reserva de agua que se sitúen en la cubierta de las edificaciones deberán, obligatoriamente, enclavarse en recintos cubiertos, cerrados lateralmente y ventilados.

1. Son los cuerpos habitables u ocupables cerrados o abiertos, que sobresalen de la línea de fachada o de alineación de la edificación.

Son semicerrados aquellos cuerpos salientes que tienen cerrados totalmente alguno de sus lados mediante cerramientos indesmontables, o bien si existan cuerpos salientes cerrados a una distancia inferior a su vuelo.

Son cerrados o miradores, aquellos cuerpos salientes que tienen cerrados todos sus lados mediante elementos indesmontables.

Son abiertos (balcones, galerías y terrazas abiertas), los que no se encuentran en ninguna de las condiciones anteriores.

Los cuerpos salientes que tengan alguno de sus contornos laterales cerrados con paramentos de celosía en toda la altura de la planta computarán como cuerpos semicerrados. Si dichos paramentos se separan 0,5 metros o más del forjado superior, tendrán la consideración de cuerpos abiertos.

Computarán como cuerpos cerrados aquellos tramos en los que aun no existiendo la totalidad del voladizo, se haya proyectado un zuncho o viga en el extremo teórico de éste que uniendo dos cuerpos contiguos, soporte sobre él una falsa fachada.

2. Quedan expresamente prohibidos los cuerpos salientes a vía pública en la planta baja de las edificaciones.

3. Se entiende por "plano límite de vuelo" el plano vertical normal a la fachada que limita el vuelo de todo tipo de cuerpos salientes en planta de piso. Este plano límite de vuelo se situará a una distancia mínima de la medianera de 0,60 m. excepto en los casos a que hace referencia el punto 5 de este artículo.

Los cuerpos salientes cuyo vuelo supere los 0,60 m. deberán quedar siempre dentro del plano de 45 grados que pasa por la intersección de la medianera con el plano de fachada.

4. En caso de fachadas que formen entre sí un ángulo menor de 135 grados, el plano límite de vuelo quedará situado a una distancia desde el punto de intersección de las fachadas de 3,50 metros. Asimismo, la abertura de cualquier hueco en ambas fachadas deberá separarse un mínimo de 1,50 metros desde dicho punto, salvo que sólo exista hueco en una de ellas.

Son elementos constructivos no habitables ni ocupables y de carácter generalmente fijo que sobresalen de la línea oficial de fachada, de la línea de profundidad máxima edificable o de la alineación de edificación. Se consideran como tales los zócalos, pilares, aleros, impostas, molduras, gárgolas, marquesinas, parasoles y otros elementos similares justificables por su exigencia constructiva o decorativa. No se incluyen en esta definición los elementos salientes de carácter no permanente, tales como toldos, persianas, rótulos y similares.

1. Es el espacio no edificado situado dentro del volumen de la edificación destinado a permitir la iluminación de las dependencias del edificio y/o a crear, en el interior de los mismos, espacios libres privados.

2. Las dimensiones y superficies mínimas obligatorias de los patios vendrán dadas en función de la heterogeneidad de usos a los que sirven, garantizando la menor interferencia de ellos, dentro de los límites de las exigencias de salubridad.

Se establecen cuatro tipos diferentes de patios:

Tipo 1. Sirven simultáneamente a cualquier tipo de habitación o espacio común, incluido el estar. En el caso de servir al estar, los paramentos de estos patios deberán tener tratamiento de fachada en su diseño y construcción, y serán utilizables como espacio comunitario.

Tipo 2. Sirven simultáneamente a cualquier tipo de habitación o espacio común, excepto al estar.

Tipo 3. Sirven a las mismas habitaciones que los de tipo 2, no permitiéndose que a ellos recaigan simultáneamente cocina y dormitorios.

Tipo 4. Sirven únicamente a baños, aseos, lavaderos, cajas de escaleras y espacios comunes del edificio.

Las dimensiones que definen estos patios, así como las habitaciones a las que pueden servir se reflejan en el cuadro siguiente. El diámetro mínimo de la circunferencia inscribible es variable según sea vivienda plurifamiliar o unifamiliar.

Tipo de

Patio

E estar

D dormitorio

K cocina

C comedor

B (baño)

L (lavadero)

esp. comunes y escaleras (excepto 30bis)

Diámetro mínimo de la circunferencia inscribible en metros.

Según Valor mínimo altura H en viviendas:

de patio plurif/unif.

SIRVE 0,40 H 6,00/4,00

NO

SIRVE 0,25 H 3,00/2,00

NO

UNO U OTRO

SIRVE 0,20 H 3,00/2,00

NO

NO

SIRVE 0,15 H 2,00/1,50

En los patios Tipo 1, cuando el ancho del solar sea inferior al diámetro obtenido por aplicación del cuadro anterior, se tomará como ancho del patio el del solar y como profundidad del patio el diámetro de la circunferencia obtenida.

3. En el caso de viviendas existentes las condiciones serán las siguientes:

En los patios de iluminación y ventilación se podrá instalar un círculo cuyo diámetro no sea superior a 1/6 de la altura del mismo, contada desde su pavimento hasta su coronación de obra.

Para que a dichos patios puedan recaer los huecos del estar o dormitorios, se cumplirá además, que el diámetro mínimo del círculo inscribible sea igual o mayor a 3 m. en patios comunitarios. En el caso de edificios de viviendas con patios privativos de una sola vivienda este mínimo podrá reducirse a 2 metros.

En el caso de existir patios de dimensiones inferiores a las anteriores, serán permitidos siempre y cuando la superficie iluminada y ventilada a través de ellos sea inferior al 40% de la superficie útil total de la vivienda.

Se consideran viviendas existentes las ya construidas, en ejecución y aprobadas o que dispusieron de solicitud de licencia municipal de obras con anterioridad al 23 de septiembre de 1989.

1. Las ampliaciones de edificios existentes destinados al uso residencial que consistan en la adición de nuevas plantas y cuyos patios no cumplan con las dimensiones mínimas del artículo anterior respecto al edificio resultante, deberán prever, en la zona ampliada, patios con las dimensiones señaladas por dicho artículo. Estos patios deberán tener, además, unas medidas tales que superen en 1,5 veces las dimensiones del patio existente.

Los cambios de uso de edificios que pretendan destinarse al uso residencial, sólo estarán permitidos cuando los patios dispongan de las condiciones mínimas de superficie y geometría que les corresponda según el art. 28.

2. Los edificios que se construyan de nueva planta y que no agoten el techo máximo edificable, salvo que se trate de construcción por fases en edificación abierta, deberán contar con las dimensiones de patios que les correspondería según el número de plantas máximo de la parcela, excepto si se trata de edificios que se destinen a vivienda unifamiliar.

3. Los patios recayentes a patios de manzana deberán cumplir las mismas condiciones de dimensión y forma, definidas en el artículo anterior.

4. El patio será mancomunado cuando pertenezca al volumen edificable de dos o más fincas contiguas. Será indispensable que dicha mancomunidad de patio se establezca por escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad. Las Normas de los patios mancomunados serán las mismas que rigen para todos los demás.

5. a) Las luces mínimas entre muros del patio no podrán reducirse con lavaderos ni cuerpos salientes de ningún género.

b) La altura del patio se medirá desde el pavimento de la planta más baja a que dé servicio hasta la línea de coronación del mismo, definida ésta por la edificación de mayor altura contenida en el perímetro del patio excluyendo las edificaciones medianeras colindantes si recaen a un solo lado del mismo. Todo ello con las consideraciones siguientes:

‐ No computarán para determinar la línea de coronación del patio, la caja de escaleras, el cuarto del ascensor y la zona de depósitos de agua, o todos ellos siempre que se encuentren situados en un mismo lado del patio.

‐ En caso que el patio esté adosado a un edificio de mayor altura, los elementos anteriores computarán para determinar la línea de coronación del patio.

6. Los patios situados junto a cuerpos de mayor altura podrán disponer de las dimensiones correspondientes al edificio más bajo, siempre y cuando el cuerpo mayor afecte a un sólo lado del patio y no abra huecos al mismo.

7. Podrá autorizarse la instalación de ascensores directamente en el patio de luces del edificio cuando se trate de instalaciones abiertas, sin cerramientos laterales, salvo la cabina, y cuando no existan en la zona ocupada por el ascensor huecos recayentes a habitaciones o piezas habitables. De igual forma, si el ascensor se proyecta en el fondo del edificio, su instalación sería posible, con las condiciones señaladas, aunque con ello se supere o incremente el fondo máximo edificable permitido por el Plan.

1. Quedan prohibidas en todos los casos las salidas forzadas de humos a fachadas y todo tipo de patios debiendo, en su caso, disponerse conductos que sobresalgan en dos metros la altura del edificio o de los edificios próximos situados a una distancia menor de 10 metros.

2. En cualquier caso, deberá preverse para las cocinas de viviendas y otros usos un conducto independiente de evacuación de humos con las mismas condiciones del punto anterior.

3. Será exigible, en todos los locales de planta baja o situados en cualquier planta del edificio, la instalación de un tubo de evacuación de humos y gases hasta la cubierta del edificio con las mismas condiciones del punto 1 de este artículo. Dicho tubo deberá disponer de un diámetro mínimo de 25 cm cada 100 m² de local o fracción, o sección equivalente.

4. La ventilación forzada de aseos y baños deberá ajustarse a los requisitos establecidos en el artículo 18 de estas Ordenanzas y a las Normas de Habitabilidad y Diseño de la Comunidad Valenciana.

5. La iluminación y ventilación de piezas vivideras mediante patios, a través de galerías abiertas, sólo será posible cuando estas últimas estén abiertas por su mayor dimensión en planta y de forma tal que el fondo total de ambas piezas sea como máximo de 6 metros, contados a partir del saliente máximo de la galería.

6. Las piezas o habitaciones que reciban luz y ventilación directa por fachada o patio de manzana, sin interposición de galerías cerradas, podrán servir de ventilación a otras piezas que sean conectables con la primera siempre que el ancho de abertura de comunicación entre ambas piezas, sea superior a 2 metros y el fondo total de ambas piezas sea inferior a 8 metros.

7. Se prohíben las viviendas que iluminen y ventilen exclusivamente a través de patios, a no ser que se trate de patios de manzana convenientemente tratados y ajardinados de manera unitaria en toda su superficie, con posibilidad de acceso directo desde el exterior por parte de los servicios de extinción de incendios y que dispongan, además, de instalación de bocas de incendio.

8. Los locales situados en el interior de las viviendas que realicen la función de trasteros por no tener aberturas a patios, no dispondrán en planta de lados con longitud superior a 1,50 metros.

1. En edificios plurifamiliares, salvo en los casos a que hace referencia el punto 3 de este artículo, las escaleras contarán con iluminación natural, con un mínimo de un metro cuadrado (1 m²) por planta y en todas las plantas en las que existan viviendas. Asimismo, dispondrán de ventilación directa al exterior, siendo sus huecos de iluminación practicables en, al menos, la sexta parte de la superficie mínima de iluminación.

2. La iluminación y ventilación no se producirán a través de balcones o terrazas de uso privado, en evitación de su posible cierre.

3. Será admisible para las escaleras la iluminación cenital cuando el edificio tenga un máximo de cuatro plantas (PB+3). En estos casos, deberá quedar un hueco central libre en toda la altura de la escalera (ojo), en el que pueda inscribirse un círculo de 1,10 metros de diámetro y existirá una superficie traslúcida superior a 2/3 de la superficie

en planta de la misma. La ventilación en estas circunstancias será perimetral, se situará en el encuentro del acristalamiento con la caja de escaleras y la superficie será la sexta parte de la mínima de iluminación.

Además de las condiciones exigidas por las Normas de Habitabilidad y por el artículo 9 de la NBE‐CPI‐96 o disposiciones que las sustituyan, a las escaleras que den servicio a edificios plurifamiliares de uso público o susceptibles de ser utilizados públicamente, les serán de aplicación las siguientes condiciones:

1. Se prohíben expresamente las mesetas o rellanos partidos, de manera que en todo cambio de dirección de las escaleras habrá de existir una meseta o rellano de dimensiones mínimas 1,00x1,00 m.

2. Se prohíbe la existencia de peldaños aislados, debiendo ser dos el número mínimo de escalones en cada tramo.

3. En cualquier caso, para todas las escaleras en general y para las escaleras curvas en particular, se estará a lo dispuesto para ellas en la Norma Básica de Protección contra Incendios.

“Con el fin de proceder a la instalación de ascensores en los huecos de escaleras de edificios existentes, se admite la reducción del ancho de las mismas hasta un valor mínimo de 0,80 metros”.

1. Será obligatoria la existencia de ascensor en los siguientes casos

‐ Cuando la diferencia de altura entre el nivel del pavimento, en el eje del hueco de acceso al edificio, y el nivel del pavimento de acceso a la vivienda de la planta más alejada fuera superior a 4,50 m y el número de viviendas servidas por el ascensor es mayor de 6.

‐ Cuando dicha altura sea superior a 10 m.

2. Será obligatoria la existencia de un segundo ascensor si se cumple, al menos, una de las siguientes condiciones:

‐ Cuando la altura definida en el punto anterior sea superior a 23,50 m.

‐ Cuando el número de viviendas servidas por el ascensor sea superior a 24.

3. En todos los casos en los que en el edificio haya ascensor, excepto en viviendas unifamiliares, sea o no obligatoria su existencia, y con objeto de hacer un itinerario practicable para personas con movilidad disminuida, al menos un ascensor contará con las siguientes características:

‐ La cabina del ascensor tendrá en la dirección de cualquier acceso o salida una profundidad mínima de 1,25 metros.

‐ El ancho mínimo de la cabina en la dirección perpendicular a cualquier acceso o salida será de 1,00 metros.

‐ Las puertas, tanto la de cabina como las de acceso a cada planta, serán automáticas y tendrán un hueco de acceso con un ancho mínimo de 0,80 metros.

‐ El desnivel máximo entre el umbral de la cabina y el correspondiente a la puerta de acceso a cada planta será de ± 20 milímetros.

‐ Las mesetas de acceso desde el ascensor a cada planta, incluida la planta baja, tendrá un ancho mínimo de 1,50 m.

4. En todos los casos en los que en el edificio haya ascensor, o en los que tengan más de una vivienda y deban disponer de un itinerario practicable o adaptado, se dispondrá de un itinerario para personas con movilidad disminuida, a partir del encuentro de la alineación del edificio con la rasante de la acera y hasta el ascensor.

Para que el itinerario sea practicable deberá cumplir los siguientes requisitos:

a) No incluir escaleras ni peldaños aislados.

b) Tener una anchura mínima de 1,20 m.

c) En los cambios de dirección de los elementos comunes disponer de un espacio en el que pueda inscribirse un círculo de 1,50 m. de diámetro, de forma que permita el giro de una silla de ruedas.

d) La pendiente máxima para salvar un desnivel con rampa será del 8%, siendo la longitud máxima del tramo de 9 metros. Se admitirá un 10 % en tramos menores de 6 m y hasta un 12 % en tramos menores de 3 m.

e) El desnivel para acceder desde el espacio exterior al itinerario practicable tendrá una altura máxima de 0,12 metros salvada por un plano inclinado con una pendiente máxima del 25%. (Ver Norma DC/09).

5. El itinerario practicable debe extenderse a través del ascensor, a cada una de las viviendas del edificio y a las dependencias de uso comunitario, incluyendo la planta de sótano aparcamiento, únicamente cuando la exigencia de ésta y la existencia del ascensor sean obligatorios. No se incluirán dentro del itinerario practicable las azoteas, cuartos de máquinas y otros espacios de acceso restringido.

1. Las construcciones habrán de adaptarse al ambiente en que se sitúen. Se prohíbe expresamente la instalación de aparatos de aire acondicionado en las fachadas de los edificios sobresaliendo del perímetro de la misma, debiendo quedar en cualquier caso integrados en el conjunto del edificio.

2. Los materiales serán duraderos e integrados con el entorno.

3. Se prohíbe la instalación de conductores eléctricos, de telecomunicaciones y los cables directamente apoyados sobre las fachadas de los edificios de forma que sean visibles desde la vía pública, debiendo instalarse bajo molduras, canalizaciones o conductos integrados en la fachada.

Se permiten, asimismo, las instalaciones verticales de acometidas de gas a las viviendas de las edificaciones por fachadas. En estos casos, las tuberías deberán ubicarse en canaletas o rejillas integradas en la propia fachada.

1. Las aguas pluviales que se recojan en un edificio deberán conducirse al interior del mismo mediante conducciones, que podrán disponerse adosadas a la fachada hasta una altura mínima de 4 m. sobre la rasante de la acera. Por debajo de esta altura no deberán sobresalir de la alineación de vial.

2. Las aguas pluviales y las aguas negras provenientes de los edificios, se conducirán al alcantarillado público por medio de albañales, siempre que el mismo se halle a una distancia inferior a 100 m del punto más próximo de la fachada del edificio.

3. Donde no existiera alcantarillado público se permitirá la utilización de pozos absorbentes, previa depuración de las aguas a través de una depuradora biológica de oxidación total. Dichas depuradoras y pozos absorbentes, deberán suprimirse o inutilizarse, acometiendo al alcantarillado, desde el momento en que exista red de saneamiento a una distancia inferior a la fijada en el apartado anterior. En estos casos las aguas pluviales se conducirán directamente hasta la calzada o cuneta, evitando su vertido a los pasos peatonales.

1. Fachada mínima es la dimensión mínima de línea de fachada perteneciente a una misma parcela, exigible para unas correctas condiciones de la edificación en cuanto a accesos, número de viviendas, usos comerciales, condiciones higiénicas, etc. Si la parcela da frente a dos viales contiguos formando esquina o chaflán basta que tal condición se cumpla en uno cualquiera de sus frentes.

La fachada mínima se establece con carácter general en 6 m, salvo que se indique específicamente alguna otra para una zona concreta determinada.

2. Cuando las parcelas presenten formas irregulares, sólo serán edificables en el caso de que no existan en ellas estrechamientos transversales inferiores a 3 m, medidos en cualquier dirección.

3. Las parcelas con dimensión de fachada inferior a la establecida como mínima en estas normas o que dispongan de estrechamientos inferiores a tres metros (3 m), podrán ser edificadas, siempre que se sitúen entre dos edificaciones existentes, entre edificación existente y vial, y cuando no sea posible la reparcelación.

1. La altura reguladora y el número máximo de plantas de las edificaciones en suelo urbano, viene establecido en cada zona o sector, quedando definido el parámetro correspondiente al número de plantas en los planos correspondientes del Plan.

2. La altura reguladora máxima se medirá verticalmente en el plano exterior de fachada, desde la rasante oficial de la acera, hasta la cornisa o el plano inferior del forjado que soporta la cubierta del edificio.

3. Por encima de la altura correspondiente al último forjado del edificio, sólo se permitirá:

a) La cubierta definitiva del mismo de pendiente máxima 35 % y cuyos arranques partirán de una altura no superior a la real del edificio o del saliente máximo determinado por el vuelo de aleros. El espacio resultante bajo cubierta no será habitable.

Las cámaras de aire y elementos de cobertura en los casos de azotea o cubierta plana, no superarán una altura total máxima de 0,60 m.

b) Las barandas de fachada anterior y posterior y las de los patios interiores, cuya altura no podrá exceder de 1,50 m.

c) Los elementos de separación entre azoteas, sin que puedan tener más de 1,50 m. de altura si son opacos, ni más de 2,20 m. de altura si son calados.

d) Los remates de fachada exclusivamente decorativos u ornamentales hasta una altura máxima de 2,20 m. y que pueden alcanzar la totalidad de la longitud de fachada.

Estos remates podrán sobresalir hasta 3,80 metros en caso de que se trate de elementos ornamentales singulares situados en una o varias esquinas del edificio y siempre que sean recintos de ocupación nula e inscribibles en un cuadrado de 4,00 metros de lado.

e) La caja de escalera y torreta del ascensor, que deberán quedar comprendidos dentro de un plano trazado a 45° por la intersección del plano de fachada con un plano horizontal situado a 3,00 m. sobre la altura del edificio.

f) Los elementos técnicos de las instalaciones, que deberán quedar comprendidos dentro de un plano trazado a 45º por la intersección del plano de fachada con un plano horizontal situado sobre la altura del edificio, con excepción de las instalaciones especiales como antenas, mástiles, etc., que, salvo para las claves 1 y 2, en las que dicha condición habrá de mantenerse en cualquier caso, podrán rebasar dicho plano previa justificación.

g) Los torreones y claraboyas destinados exclusivamente a la iluminación cenital, con una superficie en planta no superior al 25 por ciento de la ocupada por la edificación y con una altura máxima de 3,00 metros sobre la altura del edificio.

h) Instalaciones descubiertas que no generen volumen, que deberán quedar comprendidas dentro de un plano trazado a 45º por la intersección de los planos de fachadas y medianeras del edificio con un plano horizontal situado sobre la altura del mismo. Estas instalaciones tendrán una altura máxima de 4 metros si se trata de elementos ligeros, transparentes y desmontables y tendrán la misma altura máxima y características que las señaladas en el apartado c) de este artículo si se trata de elementos fijos o de obra. Se prohíbe el uso de la cubierta para aparcamiento de vehículos.

4. Se prohíbe la disposición de escaleras privativas de acceso desde la última planta de las edificaciones a la cubierta de las mismas. Se exceptúan de dicha prohibición las siguientes situaciones:

‐ en viviendas unifamiliares incluso en parcela común cuando se adosen horizontalmente y no verticalmente,

‐ en viviendas plurifamiliares hasta tres plantas de altura máxima,

‐ en edificaciones que se sitúen sobre suelo clasificado por el PG como urbanizable de los núcleos costeros de El Altet, Arenales y La Marina‐ aunque con posterioridad alcancen la clasificación de suelo urbano por consolidación‐, y calificados como uso residencial turístico clave 36 o clave 33 con edificabilidad bruta inferior a 0,6 m²t/m²s.

1. Es la pared lateral contigua a dos edificaciones o parcelas que se eleva desde los cimientos hasta la cubierta, aún cuando su continuidad quede o pueda quedar interrumpida por patios de parcela, mancomunados o no.

2. Las medianeras que resulten al descubierto con carácter permanente por diferente altura reguladora, retranqueos, profundidad edificable u otra causa, deberán acabarse con materiales propios de fachada, murales o pinturas artísticas, o con cualquier otro tratamiento similar de decoración, y/o embellecimiento.

Si el proyectista lo estimase conveniente, el edificio de mayor altura también podrá retranquearse una distancia no inferior a 3 m. para permitir la aparición de aberturas y huecos como si de una fachada se tratase.

Estas aberturas podrán aparecer en la medianera siempre y cuando se adquiera el derecho de luces y vistas correspondiente. La aplicación de esta condición debe mantener un ancho de fachada superior a 6 metros en el edificio de mayor altura.

3. En el caso de que una medianera recaiga sobre terrenos calificados como espacios libres públicos cuya propiedad sea municipal, perderá su calidad de tal y deberá tener tratamiento de fachada abriendo huecos y acabándolos con materiales adecuados, previa presentación del proyecto y obtención de la licencia municipal correspondiente.

Los cuerpos salientes (balcones y miradores) sobre estos sistemas, seguirán las mismas reglas generales de vuelo en función de su ancho.

4. Si la medianera resultante entre dos solares contiguos no fuese normal a la línea de fachada sólo podrán edificarse ambas parcelas cuando el ángulo que forman la medianera y la línea perpendicular a la alineación de la fachada en el punto de intersección sea inferior a 45°, excepto que se trate de un solar situado entre dos edificaciones existentes, entre edificación existente y vía pública o no sea posible la regularización.

En los demás casos deberán regularizarse los lindes de las parcelas.

Las parcelas contiguas que no cumplan esta condición se considerarán no edificables y reparcelables o agregables.

1. Para las zonas de Suelo Urbano con edificación ordenada según Alineación a Vial se estará a lo regulado por la normativa general para esta zona.

2. Todos los paramentos posteriores de los edificios que recaigan al espacio libre interior de manzana, tendrán la consideración de fachadas y el tratamiento de los mismos, así como sus materiales de acabado, tendrán las características de las mismas.

3. Se establece una profundidad mínima edificable de 6,00 metros, con la salvedad de lo regulado en el Art.

36.3 de estas Ordenanzas.

1. Cuando dos caras del espacio libre interior de manzana formen un ángulo menor de 60°, deberá formarse un chaflán que será el resultado de unir los puntos de las alineaciones interiores que disten 6 m. del vértice formado por la unión de estas alineaciones interiores. En dicho ángulo se podrá superar la profundidad edificable máxima establecida por la Normativa.

2. La altura de las construcciones situadas en el espacio libre interior de manzana deberá ser como máximo la misma que posea la planta baja del edificio.

3. En el caso de cubiertas inclinadas, la cumbrera quedará situada como máximo a una altura de 2,50 m. a contar desde el techo de la planta baja, y el comienzo del plano inclinado de cubierta a 3 metros desde la línea posterior de la edificación, no permitiéndose que ningún elemento estructural o instalación sobrepase dichos parámetros y siempre y cuando ello no dificulte las vistas a otros huecos de las plantas superiores recayentes al patio de manzana.

1. A efectos de retranqueos de la edificación de la alineación de vial se consideran las siguientes modalidades:

a) Retranqueo en todo el frente de alineación de la manzana.

b) Retranqueo parcial del frente de alineación en la totalidad de las plantas del edificio.

c) Retranqueo en plantas pisos.

d) Retranqueo sólo en planta baja.

Modalidad a)

Es condición para realizar este tipo de retranqueo que se destine el ensanchamiento de la calle para espacio ajardinado, peatonal o aparcamientos.

Modalidad b)

Debe reunir los siguientes requisitos:

‐ Que el retranqueo tenga un ancho mínimo de 9,00 metros en cualquier punto del mismo, no permitiéndose estrechamientos inferiores a dicho valor, y un fondo no superior a vez y media su ancho mínimo

‐ Que se inicie a más de 3,00 m de cada medianera.

Modalidad c)

Comprende los retranqueos en plantas piso sin retranqueo en planta baja. Las condiciones serán las mismas que las de la modalidad b)

Modalidad d)

Su utilización sólo será posible cuando así quede definido en un Estudio de Detalle. Comprende los retranqueos en planta baja que dan lugar a fachadas porticadas formando soportales de uso público. Deberán reunir los siguientes requisitos:

‐ Que el retranqueo se extienda en todo el frente de alineación de una manzana.

‐ Que la luz de paso entre pilares y fachada retranqueada en toda la extensión del retranqueo sea como mínimo de 3,50, y la altura libre mínima en los soportales sea de 3,60 m.

En esta modalidad se permitirá la ocupación en planta sótano de la superficie retranqueada de la planta baja, debiendo preverse la colocación de un conducto que recoja el paso de las instalaciones.

La separación de los huecos de fachadas de las medianeras, en función del uso a que se destine el edificio deberá cumplir lo establecido en la normativa vigente de protección contra incendios y nunca será inferior a 60 cm.

1. En las zonas de edificación según alineación a vial y para lo no previsto en las condiciones particulares de cada zona, regirán las normas generales sobre cuerpos salientes establecidas por la Normativa del Plan General.

2. Para poder adquirir el derecho de vuelo de fachada se deberá satisfacer previamente la tasa fiscal correspondiente.

1. En planta baja, se autorizarán elementos salientes siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

a) El ancho oficial de la calle a que dé frente el edificio será superior a 10 metros.

b) Si se encuentran situados a una distancia inferior a 3,60 metros sobre la rasante de la acera, no podrán sobresalir más de 10 cm de la línea de edificación.

c) Si se encuentran situados por encima de los 3,60 metros sobre la rasante de la acera, su vuelo no sobrepasará en ningún punto el ancho de la acera menos 40 cm, con un máximo absoluto de 1,50 metros, pudiéndose alcanzar un máximo de 3 metros en las mismas condiciones del punto siguiente.

2. Se admiten vuelos de elementos salientes por encima de la planta baja, en toda la altura del edificio, con carácter general, hasta un máximo de 10 cm. No obstante, serán admisibles vuelos superiores de elementos salientes sobre vía pública en las siguientes circunstancias y con las limitaciones que se indican:

a) Cuando el edificio no se encuentre destinado al uso de viviendas.

b) El vuelo estará situado por encima de los 4,00 metros de altura desde la rasante de la acera.

c) No podrá sobresalir del ancho de la acera menos 3 metros ni será superior al 10 por ciento de la anchura de la calle o del espacio libre existente en su frente.

d) Deberá respetar y ser compatible con la seguridad de las personas, así como con el arbolado, mobiliario urbano y señalización existentes.

e) Las soluciones arquitectónicas que se proyecten no podrán suponer, por materiales y composición, una apariencia discordante respecto del conjunto donde se ubiquen, siendo ello causa suficiente para la denegación de la licencia de obras.

3. Los elementos salientes que se sitúen por encima de la planta baja, deberán separarse de las medianeras un mínimo de 60 cm o su vuelo máximo, a excepción de impostas, cornisas y molduras, que podrán llegar hasta las medianeras en toda la altura del edificio siempre que su vuelo no supere los 10 cm.

4. Los aleros podrán sobresalir de la alineación del vial hasta un máximo de 0,5 metros en calles de menos de 8 metros; 0,80 metros en calles cuyo ancho esté comprendido entre 8 y 12 metros; y 1,20 metros en calles cuyo ancho sea superior a 12 metros.

1. Planta baja en edificación abierta es aquélla cuyo pavimento se encuentra situado entre 0,60 m. por debajo y 1,35 metros por encima de la rasante de la acera, y cuya altura libre entre plantas no sobrepasa los 4,60 metros, salvo lo dispuesto en el punto siguiente, y salvo que se trate de edificios cuya planta baja se destine al uso de cines, teatros e iglesias. En este caso no se limita la altura máxima de planta baja, aunque la edificación no podrá superar el número máximo de plantas ni la altura reguladora máxima establecida por el Plan para la zona.

2. Planta baja en baja densidad, en suelo no urbanizable y en suelo industrial es aquella planta cuyo pavimento está situado entre el nivel del terreno de la parcela y 0,90 metros por encima de éste.

Es aquélla situada por debajo de la planta definida como planta baja según el artículo anterior.

1. La altura máxima de la edificación se determinará en cada punto a partir de la rasante oficial y/o de la cota definitiva del terreno.

2. Los valores de las alturas máximas y el número tope de plantas se establecerán en las normas de cada zona concreta.

3. Por encima de la altura máxima, sólo se permitirá:

a) La cubierta definitiva del edificio, de pendiente máxima 35% y cuyos arranques partirán de una altura no superior a la real del edificio o del saliente máximo determinado por el vuelo de aleros. El espacio resultante bajo cubierta no será habitable. Las cámaras de aire y elementos de cobertura en los casos de cubierta plana, no superarán una altura total máxima de 0,60 m.

b) Los antepechos de fachada anterior y posterior y las de los patios interiores, cuya altura no podrá exceder de 1,50 m.

c) Los elementos de separación entre azoteas, sin que puedan tener más de 1,50 metros de altura si son opacos, ni más de 2,20 metros de altura si son calados.

d) Los remates de fachada exclusivamente decorativos u ornamentales hasta una altura máxima de 2,20 m. y que pueden alcanzar la totalidad de la longitud de fachada. Estos remates podrán sobresalir hasta 3,80 metros en caso de que se trate de elementos ornamentales singulares situados en una o varias esquinas del edificio y siempre que sean recintos de ocupación nula e inscribibles en un cuadrado de 4,00 metros de lado.

e) La caja de escalera y torreta del ascensor, que deberán quedar comprendidas dentro de un plano trazado a 45° por la intersección del plano de fachada con un plano horizontal situado a 3,00 m. sobre la altura del edificio.

f) Los elementos técnicos de las instalaciones, que deberán quedar comprendidos dentro de un plano trazado a 45° por la intersección del plano de fachada con un plano horizontal situado sobre la altura del edificio.

g) Los torreones y claraboyas destinados exclusivamente a la iluminación cenital, con una superficie en planta no superior al 25 por ciento de la ocupada por la edificación y con una altura máxima de 3,00 metros sobre la altura del edificio.

h) Instalaciones descubiertas que no generen volumen, que deberán quedar comprendidas dentro de un plano trazado a 45º por la intersección de los planos de fachadas y medianeras del edificio con un plano hori-

zontal situado sobre la altura del mismo. Estas instalaciones tendrán una altura máxima de 4 metros si se trata de elementos ligeros, transparentes y desmontables y tendrán la misma altura máxima y características que las señaladas en el apartado c) de este artículo si se trata de elementos fijos o de obra. Se prohíbe el uso de la cubierta para aparcamiento de vehículos.

4. Se prohíbe la disposición de escaleras privativas de acceso desde la última planta de las edificaciones a la cubierta de las mismas. Se exceptúan de dicha prohibición las siguientes situaciones:

‐ en viviendas unifamiliares incluso en parcela común cuando se adosen horizontalmente y no verticalmente,

‐ en viviendas plurifamiliares hasta tres plantas de altura máxima,

‐ en edificaciones que se sitúen sobre suelo clasificado por el PG como urbanizable de los núcleos costeros de El Altet, Arenales y La Marina‐ aunque con posterioridad alcancen la clasificación de suelo urbano por consolidación‐, y calificados como uso residencial turístico clave 36 o clave 33 con edificabilidad bruta inferior a 0,6 m²t/m²s.

En las zonas de ordenación según edificación aislada, y para lo no previsto en las condiciones particulares de cada zona, regirán las normas generales sobre cuerpos salientes establecidas por la Normativa del Plan General.

1. Los parámetros que se regulan en estas Ordenanzas y en la Normativa relativos a las separaciones a los lindes de la parcela, deberán entenderse como mínimos, y quedarán definidos por la menor distancia entre el plano vertical cuya directriz sea el linde de cada parcela y los puntos de la edificación, incluso los vuelos y cuerpos salientes.

2. La separación entre edificios de una misma parcela se medirá desde las aristas de los puntos máximos de vuelo.

Son las edificaciones o cuerpos de edificación al servicio de los edificios principales, con destino a portería, garaje particular, depósito de herramientas de jardinería, maquinaria de piscina, vestuarios, cuadras, lavaderos, despensas, invernaderos, kioscos y garitas de control, pérgolas y barbacoas, y otros usos similares.

1. Las cercas con frente a viales públicos, dotaciones y espacios verdes se regularán, en cuanto a altura y materiales, conforme a las disposiciones de cada zona, o por las que se señalan en los números siguientes.

2. Las cercas con frente a espacios públicos se sujetarán, en general, en toda su longitud, a las alineaciones y rasantes de éstos. Sin embargo, en determinados casos, deberán retrasarse o retranquearse en parte con el fin de mejorar la relación entre los edificios y la calle. En estos casos, el espacio comprendido entre cerca y alineación se mantendrá acorde con la urbanización del vial en cuanto a materiales, diseño y jardinería y a cargo del propietario de dicho suelo. El proyecto de obra de edificación incluirá la urbanización de dicha superficie.

3. Exceptuando el caso señalado en el punto 2.b) anterior, la altura máxima de cercas, en caso de ser opacas, será de 1,20 metros, medidos desde la cota natural del terreno en cada punto del linde. Dicha altura podrá alcanzar los 2,20 metros en caso de ser caladas.

4. No se permitirá incrementar la altura de las cercas opacas con instalaciones tipo frontones y similares. En todo caso, los elementos de obra destinados a este tipo de uso, aunque se situarán en el interior de las parcelas, deberán cumplir la condición de proyectar sobre las parcelas colindantes una sombra de 45º (cuarenta y cinco grados de proyección) no superior a la determinada por la cerca opaca correspondiente ubicada a la mayor altura permitida por este artículo.

5. Podrán establecerse modelos o condiciones especiales diferentes para determinados ámbitos en función de sus características.

6. En el caso de cerramientos perimetrales de pistas deportivas o similares con malla electrosoldada o red textil o similar colgada, deberán cumplir la condición de no superar la línea trazada de 45º desde la altura máxima de cercado de 2,20 m. en el linde de la parcela.

7. Respecto a las edificaciones situadas en el interior de la parcela, los cerramientos del tipo del párrafo anterior y los acristalados respetarán las distancias establecidas en las normas de habitabilidad sobre patios. Los cerramientos de obra que no hubieran estado contenidos en la licencia de obra, además de la condición anterior deberán estar suscritos por los propietarios afectados.

1. En el tipo de ordenación según edificación aislada, será preceptiva la plantación de palmeras previamente a la finalización de las obras de edificación.

2. La plantación se efectuará en las fachadas de las parcelas, excepto en caso de que la edificación recaiga directamente a ella, a razón de una palmera cada 4 metros, con una altura de 25 cm. en las zonas de Claves 6 y 7 y de 50 cm. en la zona de Clave 5.

3. Las palmeras serán datileras, del tipo “phoenix dactilyfera”, de vivero, debiendo acreditarse documentalmente que dicho vivero se encuentra inscrito en el registro correspondiente del Patronato del Palmeral de

Elche, salvo que procedan de fuera del término municipal.

4. La plantación de las palmeras deberá estar totalmente ejecutada antes de la concesión del final de obras municipal, debiendo asimismo estar convenientemente proyectada e incluida en el ajardinamiento de la parcela del proyecto de obras.

1. Aquellas partes de la parcela que permanezcan libres, no edificadas, como consecuencia de las características de este tipo de ordenación, con excepción de las zonas que puedan estar destinadas a accesos de vehículos, se tratarán como jardines o como espacios verdes con arbolado, destinados al esparcimiento y reposo de los usuarios de los edificios de la parcela. El mantenimiento de los mismos correrá a cargo de los propietarios. Dichos espacios, en todos sus recorridos, deberán tener resuelta la accesibilidad para personas con movilidad disminuida.

2. En todo lo referente al resto de parámetros, será de aplicación lo establecido por estas Ordenanzas para el tipo de ordenación según alineación a vial, salvo que se indique expresamente algún otro para una zona concreta y determinada.